Oleh: Revalina Dwi Syahputri
mepnews.id – Sebelum beli properti, jangan lupa cek akuntansi pajaknya. Ada biaya tersembunyinya, loh. Ini bisa menentukan untung atau rugi..
Properti sering dipilih sebagai instrumen investasi karena dianggap stabil, aman, dan memiliki potensi kenaikan nilai tinggi. Banyak orang tertarik beli tanah, rumah, atau apartemen dengan harapan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga atau pendapatan sewa.
Kenyataannya, banyak investor pemula terlalu fokus pada nilai jual kembali tanpa mempertimbangkan berbagai biaya tambahan dan kewajiban pajak yang menyertai. Akibatnya, keuntungan yang terlihat besar di permukaan bisa mengecil drastis atau bahkan rugi jika tidak diperhitungkan sejak awal.
Oleh karena itu, penting untuk memahami secara akuntansi properti—mengelola dan mencatat semua biaya yang timbul dari aktivitas jual-beli maupun kepemilikan aset.
Jenis Pajak dalam Transaksi Properti
Berikut adalah pajak-pajak utama yang wajib diperhitungkan dalam investasi properti:
a. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
- Dibayar pembeli saat melakukan transaksi properti.
- Tarif: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (biasanya nilai jual atau NJOP), dikurangi NJOPTKP (nilai bebas pajak).
- Misal: Jika NJOP Rp800 juta dan NJOPTKP Rp60 juta, maka BPHTB = 5% x (800 – 60) juta = Rp37 juta.
- Wajib lunas sebelum proses balik nama sertifikat di BPN.
b. PPh Final (Pajak Penghasilan Penjual)
- Dibayar pihak penjual properti.
- Tarif: 2,5% dari harga jual.
- Misalnya, jual rumah seharga Rp1 miliar, maka pajak PPh Final = Rp25 juta.
- Harus dibayarkan terlebih dahulu agar AJB (Akta Jual Beli) bisa diterbitkan notaris/PPAT.
c. PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
- Berlaku jika properti dibeli dari developer yang berstatus PKP (Pengusaha Kena Pajak).
- Tarif: 11% dari harga jual.
- Misalnya beli rumah dari pengembang seharga Rp800 juta, maka PPN = Rp88 juta.
- Biasanya sudah ditanggung pembeli, meskipun bisa dinegosiasikan.
d. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
- Pajak tahunan yang dibayar oleh pemilik properti.
- Nilainya tergantung lokasi, luas tanah & bangunan.
- Contoh: rumah 120 m² di kota besar bisa kena PBB antara Rp500 ribu – Rp2 juta/tahun.
Selain pajak, banyak biaya-biaya kecil (dan besar) yang sering tidak diperhitungkan sejak awal. Antara lain:
a. Biaya Notaris & Balik Nama Sertifikat
- Meliputi biaya pembuatan AJB, pengurusan balik nama di BPN, pengecekan sertifikat, dan lainnya.
- Umumnya berkisar Rp5–15 juta, tergantung wilayah dan harga jual.
b. Komisi Agen Properti
- Bila menggunakan agen properti, ada biaya komisi sekitar 2–3% dari harga jual.
- Misalnya rumah terjual Rp1 miliar, maka komisi agen = Rp20–30 juta.
c. Biaya Renovasi atau Perbaikan
- Untuk menarik pembeli atau menaikkan harga jual/sewa, properti sering perlu direnovasi ringan.
- Misalnya cat ulang, ganti keramik, perbaikan plafon—biayanya bisa mencapai Rp10–50 juta tergantung kondisi properti.
d. Biaya KPR (jika memakai kredit)
- Termasuk biaya appraisal, provisi bank, asuransi jiwa dan properti.
- Biaya ini bisa mencapai 1,5–3% dari plafon pinjaman, misalnya KPR Rp700 juta = biaya awal Rp10–20 juta.
Dari sini, peran akuntansi dalam investasi properti sangat penting. Kenapa akuntansi properti penting? Karena ini bukan hanya soal ‘beli murah, jual mahal’. Iki berurusan dengan pencatatan yang baik:
a. Transparansi Keuangan
- Kamu tahu secara detail berapa modal riil yang sudah dikeluarkan, dan bisa membandingkan dengan hasil penjualan/sewa.
b. Menghitung ROI (Return on Investment)
- Menghindari perhitungan untung yang hanya berdasarkan harga jual – harga beli. ROI yang benar = (Laba Bersih ÷ Total Biaya Investasi) x 100%
c. Perencanaan Pajak
- Bisa mengetahui berapa total kewajiban pajak dan cara menyiasatinya secara legal agar tetap efisien.
d. Strategi Jual/Sewa
- Akuntansi membantu menentukan apakah lebih baik dijual segera atau disewakan dulu. Mana yang lebih menguntungkan dalam jangka panjang?
Investor pemula biasanya melakukan kesalahan-kesalahan berikut ini:
- Mengabaikan total biaya transaksi dan hanya fokus ke selisih harga.
- Tidak menghitung beban pajak dan asumsikan ditanggung pembeli/penjual.
- Tidak menggunakan jasa profesional seperti notaris atau konsultan pajak.
- Tidak mencatat secara detail pengeluaran dan pemasukan.
- Lupa memperhitungkan waktu & biaya operasional (promosi, listrik, keamanan, dll).
Agar tidak terjebak dalam investasi yang merugikan, lakukan ini:
- Buat simulasi lengkap biaya beli & jual, termasuk pajak dan komisi.
- Riset harga pasaran dan regulasi pajak di lokasi properti.
- Gunakan spreadsheet atau software akuntansi sederhana.
- Tanyakan seluruh kewajiban pajak ke notaris atau konsultan.
- Pertimbangkan tujuan jangka panjang: flip atau passive income.
Investasi properti bisa memberikan keuntungan besar, tapi hanya jika dilakukan dengan perencanaan yang matang dan pencatatan yang rapi. Jangan hanya fokus pada harga beli dan jual, tapi perhatikan juga pajak, biaya tersembunyi, dan arus kas realita.
Ingat, untung dari properti bukan hanya soal angka di atas kertas tapi soal bagaimana kamu menghitung dan mengelola semua aspek keuangan dengan cermat. Kalau ingin untung besar, cek dulu akuntansinya!
Referensi Resmi dan Kredibel:
1. Direktorat Jenderal Pajak (DJP) – Kementerian Keuangan RI. Informasi resmi tentang PPh Final, BPHTB, dan PPN properti. https://www.pajak.go.id
2. Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemotongan, Penyetoran, dan Pelaporan Pajak atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan.
3. UU PPN No. 42 Tahun 2009, yang engatur tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan properti dari pengembang kepada pembeli.
4. UU PPh No. 36 Tahun 2008, yang menjelaskan ketentuan Pajak Penghasilan Final atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan (pasal 4 ayat 2).
5. Peraturan Daerah (Perda) masing-masing kota/kabupaten, untuk penghitungan BPHTB dan NJOPTKP, karena besaran dan ketentuannya bisa berbeda di tiap daerah.
6. Kementerian ATR/BPN (Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional), mengenai prosedur balik nama sertifikat dan bea administrasi legal. https://www.atrbpn.go.id
7. Asosiasi Real Estate Indonesia (REI), menyediakan insight dan data biaya umum transaksi properti serta panduan investasi properti di Indonesia. https://rei.or.id
8. Literatur Akuntansi Properti dan Investasi Real Estate
- Buku: “Investasi Properti Tanpa Modal” – Roni Yuzirman
- Buku: “Akuntansi Properti dan Investasi Real Estat” – Sri Handayani (edisi akademik)
- Penulis adalah mahasiswi Program Studi D4 Bisnis Properti Universitas Muhammadiyah Malang